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李宇嘉:全国房价进入“万元时代”,透露出什么信号?

2020-10-26 22:56:07
来源:中新经纬

  中新经纬客户端10月26日电 题:《李宇嘉:全国房价进入“万元时代”,透露出什么信号?》

  作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

  根据国家统计局数据显示,1-9月,全国商品住房销售面积10.36亿平方米,销售金额10.35万亿元。以此计算,2020年前三季度,全国商品住房均价达到9988元/平方米,离“万元大关”只有一步之遥。

  其实,从单月统计来看,从今年6月份开始,全国新房价格已经“破万”了。

  6-9月份,全国新房均价分别为每平米10113元、10263元、10539、10191元。统计显示,全国新房均价从每平米2500元涨到5000元,用了7年时间(2005年到2011年),从5000元涨到10000元用了9年时间。

  从全国来看,过去20年,房价整体上“单边上涨”的趋势还未打破。

  房价走势的关键节点

  可能有人说,全国的住房均价反映不了什么问题。毕竟,全国各个城市之间的发展不平衡。这项统计价格也不包含二手住房,而成交金额大的热点城市,基本已经进入二手房时代。同时,均价也没有考虑装修、楼龄等差异化问题。

  但如果我们拉长数据趋势,就能看到,这个价格有很大的代表意义。仔细观察这个简单均价的序列,揭示了过去房价走势的几个关键节点:

  一是2008年房价下跌。根据简单均价计算,2008年全国房价下跌1.91%,也是过去20年中国房价唯一一次下跌。可见,尽管各地差异很大,但均价还是能说明规律的。

  二是2014年楼市低迷。不考虑2008年的下跌,其他年份全国房价都在上涨。不过,要说哪一年涨幅最小,就是2014年。那年,全国楼市饱受“高库存”之困,房价只上涨了1.43%。

  2008-2010年,M2年均长21%,楼市开发投资年均增长24%,2010年楼市开发投资增长首次超过30%,2012年又有一波“降准降息”。这一期间,各大房企开始进入三四线城市。但是,随着2011年货币收紧,楼市终于演化为2014年的“高库存”。

  三是揭示了上涨快的几个年份。

  (1)2004-2005年:年均上涨15%。2003年的“国18号文”首次指出,房地产业已经成为国民经济的支柱产业。业内认为楼市的春天来了,房价也迎来第一波大涨。炒房团开始进入上海,上海在内的华东地区房价上涨很快。但是,其他地方房价很稳定,深圳房价还停留在5000元/平方米水平。全国房价基数低的情况下,那两年房价年度涨幅仅为15%,并不算大。

  (2)2007年:涨幅为17%。这是一波最健康的上涨,推动房价上涨的因素,基本上来自实体经济。首先,2001年中国加入WTO,带来了制造业和出口繁荣,推动了中国城镇化第一波高潮,居民收入明显增长。其次,资本市场股权分置改革,取消限售股,实现全流通。股市火热,给楼市带来了资金血液。最后,前期货币高发,加上制造业繁荣,实体经济领域价格都在上涨。

  这一时期,房价上涨主要集中在三大都市圈,深圳、广州等珠三角城市的楼市开始与环上海的华东地区,以及北京、天津等城市,一起上涨。这一波楼市上涨,显示了实体经济的推动作用。不过,投资炒作也已经开始泛起。

  (3)2009年:涨幅为24.7%。2008年,城镇居民家庭人均可支配收入刚过1.5万元。金融危机时期,内需孱弱,消化不了制造业产能,被迫靠楼市和基建来带动上下游。所以,楼市迎来贷款7折利率的措施,以及大规模降准降息。这是中国第一次靠房地产来稳定经济,也是最大的一次,房价第一次出现了超过20%的涨幅。

  (4)2015-2018年:年均涨幅10%。去库存、棚改、降准降息,多重利好下,第一次出现了覆盖全国一二三四线城市的大范围上涨,内地县城的房价也翻倍上涨。在高基数基础上,年均上涨幅度达10%。从全国趋势来看,也是最后一波大涨。

  全国房价“破万”,揭示了几个规律性的现象

  一是房价上涨趋势很明显。2000年以来的20年,全国房价年均增长8.5%。仔细推理,这20年房价上涨的逻辑是很强的,比如城镇化、居民收入增长、土地价格上涨、货币发行、地方依赖等。

  二是房价上涨与货币发行密切相关。2000年以来,M2的规模从13.3万亿增长到216.4万亿,上涨了15倍,远比房价上涨幅度大得多。而且,从M2涨幅与房价涨幅走势来看,二者非常一致,基本上同涨同落。比如2009年房价上涨高达24.7%,是涨幅最大的一年,而这一年M2同比上涨幅度,同样也是历史最大的(26.5%)。

  三是重点城市成交放大,拉升了房价。四个一线城市,成都、南京、杭州、厦门、武汉、西安、合肥等重点二线城市,三大都市圈里面的三四线城市(比如东莞、宁波、珠海、惠州、佛山、南通、无锡、常州、廊坊等),这几年对人口、资源净虹吸,房地产成交面积占比上升,成交金额上升更大,从而拉升了全国房价水平,这是导致房价“破万”的主要原因。

  四是内地三四线楼市趋势性滑坡。我们看到很多内地三四线城市房价横盘或下跌,比如东北的鹤岗、伊春、甘肃的玉门、内蒙古的乌兰察布等地。

  未来,随着人口向都市圈和大城市迁徙,这个下跌的过程才刚刚开始。全国房价上涨与内地部分三四线城市房价下跌,是不矛盾的。

  对未来房价走势的判断

  一是房价告别大涨,但仍将在高位徘徊。从M2、人口(适龄购房人群)、住房供求规模来看,房价都告别了大涨。特别是今年疫情对经济的冲击很大,但中国依旧坚持“不刺激”“不大水漫灌”,今年M2同比增幅最高的月份也只有11.1%,远没有过去几轮房价上涨周期那么大。

  不过,也不能认为房价会下跌。首先,“稳房价”是长效机制目标,也是各地楼市调控的头等大事。当下,各地财政收支缺口大,对楼市的依赖很大,各地托底楼市的决心也很大。在经济转型完成之前,楼市高位平衡将是大概率事件。

  其次,地价还在高位。据统计,百城楼面地价在2008年时只有814元/平方米,2009-2014年一直在1100-1500元/平方米徘徊,2015年开始明显上涨,2016-2018年上涨到2500元/平方米,2019年首次突破3000元/平方米,4年时间基本翻了一倍。当然,后期主要是由热点城市带动的。从2020年重点城市供地情况来看,很多城市取消了限地价政策,地价又开始上升了。

  二是重点城市房价将继续上涨。什么是重点城市?就是人口净流入,产业结构适应未来转型方向,与周边实现互联互通的城市。人口净流入,意味着增量人口大,而流入的增量人口基本是年轻人口,买房动力大,负债承担能力强,对美好生活有强烈预期。产业结构适应未来转型方向,就是指现代服务业、高端制造业,这些产业附加值大,就业人口收入增长效应明显。比如,深圳南山房价高,是因为科技园区就业人口推动的,腾讯、中兴、大疆等都在科技园区。与周围实现互联互通,意味着对外部资源的虹吸效应明显。

  三是买房要关注成本了。过去,房价大幅上涨,掩盖了房子的持有成本。大家不怎么关注物业、维修、折旧、租金能否冲抵月供、再交易成本等等。未来,房价不再明显上涨了,但成本越来越高,比如月供、物业费、折旧。如果房价涨幅抵不过成本,持有房子就是负担,这类房子再出售时,不仅耗时较长,也卖不上价。(中新经纬APP)

  李宇嘉

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编辑:张传明
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