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上海核心区大楼“骨折价”起拍,为何5万人围观却无人报名?

2020-10-28 09:48:50
来源:每日经济新闻微信号

  机构曾出价32亿的上海核心区大楼“骨折价”起拍,为何5万人围观却无人报名?

  10月26日上午,备受关注的上海明天广场7~32层房产正式在淘宝网阿里拍卖网络平台拍卖。

  位于上海核心区域人民广场商圈的上海明天广场,此次共拍卖246套房屋,起拍价25.7144亿元,折合单价6.9万元/平方米。

  实际上,上海明天广场的喊价曾一度高达32亿元。2005年就有消息称,摩根士丹利拟开价32亿元收购上海明天广场7~32层房产,但最终因为业主方单方面宣布停止出售,双方未进入实质性谈判。

  而那一次“犹豫”也让上海明天广场错失良机。在此后几年,该项目多次遭转手,2006年被转到上海国资委旗下的上海盛融投资手中。2010年底,该项目第7~32层房产挂牌拍卖,但最终未能成交。

  直到26日的这一次挂牌再卖,明天广场不仅没有享受到上海物业大升值的行情,其市场价更是相较15年前“缩水”超5亿元。

  不过,有业内人士告诉镁编,上海很少有这么大宗交易的不动产,上海明天广场此次在网络平台拍卖,不排除借机炒作的嫌疑。

  5万多人围观

  自26日上午10点在阿里拍卖开始竞拍,上海明天广场就一直处于“0人报名”状态。截至发稿时,此次网拍已有超过5万人围观,但仍无人报名。如果在接下来的16个小时里仍无人出价,该项目将流拍。

  26日上午,镁编在上海明天广场现场看到,该项目处于正常运行中。镁编来到大厦物业处询问被拍卖楼层情况,现场工作人员表示,目前7~32层绝大部分处于空置状态,只有四五家租客,其中包括一家证券公司。当镁编想乘坐电梯上楼进一步打探拍卖楼层情况时,被大楼保安婉拒。

  第一太平戴维斯相关人士告诉镁编,目前上海市场特别稀缺的高楼,整栋能够卖9万~10万元/平方米。上海明天广场虽然不是稀缺高楼,但也是核心商圈物业,以不足7万元/平方米的价格转手,确实有较大折价。

  上述人士进一步表示,如果本次上海明天广场流拍也算意料之中,因为不是整栋拍卖,虽然是连续楼层,但对市场吸引力不大。同时,该项目本来是用作酒店式公寓,本身改造成本很高。目前上海长租公寓市场主要是针对高端老外客群,但由于受疫情影响,如果价格够低,可能还有潜在买家。

  58安居客房产研究院分院院长张波表示,如果上海明天广场项目流拍,还有一个至关重要的因素,这两年上海甲级办公楼的租金其实是处于下滑阶段,不过传统CBD的写字楼租金降价幅度并不小,对于写字楼本身估价有影响的同时,也会影响到其拍卖热度。另外,在今年疫情影响下,虽然国内经济恢复速度较快,但对于办公场所的需求量已有所减少。换言之,今年可能并不是最好的商办类大宗资产的出手时机。

  来自第一太平戴维斯的数据显示,2020年前三季度,上海楼市大宗成交市场合计完成交易金额438亿元,同比下降50%。

  或有炒作之嫌

  公开资料显示,上海明天广场坐落于上海市黄浦区黄陂北路309号,占地面积11296平方米,由浦发银行旗下的大型国有独资综合性投资公司上海安联打造,于2003年竣工,总建筑面积129528.52平方米,共60层,高度282米。

  据了解,此次拍卖的标的上海明天广场7~32层初期房屋类型为246套酒店式公寓,房屋建筑面积合计36513.64平方米。2003年,华信国际旗下上海盛懿投资中心(有限合伙)通过公开拍卖取得上述246套房产,登记房屋类型为办公楼,房屋用途为办公,并将7~32层(不含23层避难层)改造为办公场所。

  值得一提的是,此前,上海明天广场7~32层共计246套房产(不含23层避难层)均已被设立抵押,且均已被人民法院司法查封,该标的整体打包拍卖,不单独拆分拍卖。

  上述第一太平戴维斯相关人士表示,由于今年的投资市场自用型买家比较多,投资者也相对谨慎,短期内市场持普遍观望的态度。上海明天广场虽然位于市中心人民广场商圈,但并非特别稀缺,也称不上是顶级商圈,没有区域优势。加之不是整栋出售,意味着需要更多时间寻找潜在买家。如果是大宗物业成交,一般事先都会有一些潜在买家接洽,而不是直接拿来市场上拍卖。因此,此次上海明天广场网拍,不排除借机炒作的嫌疑。

  来自第一太平戴维斯的数据显示,前三季度自用买家活跃,中国人保、海通证券、上海银行以及国海证券分别收购了绿地外滩中心项目中的7幢楼;另外,保险资金等长期资本也在积极收购物业,如中国平安以42.8亿元收购了歌斐中心。

  此外,社区商业由于能提供较稳定的现金流以及较高的回报率,近期也较受市场关注,如丝路基金以6.4亿元收购万科的一个社区商业资产包,其中包含两个社区商业资产。

  对此次上海明天广场网拍目前仍无人报名的情况,张波则表示,没有卖不出的东西,只有卖不出的价格。对于买方来说,现在是个好时机,一些资产会被低估。

编辑:张传明
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