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河西两大宅地即将出让,毛坯限价44440元/㎡

2021-05-14 09:26:02
来源:中新网江苏

  南京楼市进入5月,除了不间断的“出货潮”还在继续之外,另一个焦点就是5月20日首批52幅“两集中”地块的出让了。

  根据南京土地市场网最新信息,这一轮挂出的52个地块中,整个河西有且仅有两块地,这也让河西再一次被推上风口浪尖:

  “河西,新房要断供了!”

  今天,先提前关注一下位于河西南G25和江心洲G26这两幅待拍宅地的基本情况:

  河西南G25地块——久违纯宅地,毛坯限价44440元/㎡,位于河西南的边缘地带,靠近今年即将通车的地铁2号线西延,地块总体面积较小。值得关注的是,该地块相比此前香港嘉华河西南G72地块毛坯限价的4.4万/㎡,限价上涨了约440元/㎡。

  江心洲G26地块——江心洲首幅双限地块,毛坯限价40783元/㎡,未来全装修均价最高为42783元/㎡,即便加个2000元/㎡升级包,在整个江心洲也算是比较便宜的。位于岛南,一定程度弥补了岛上稀缺的住宅供给量。

  河西南NO.2021G25地块

  用地性质:R2二类居住用地

  位置:该地块位于南京市建邺区河西新城南部地区,毗邻秦淮新河;北临螺塘路,西接规划支路,南面秦新路,东至中和路;

  用地面积:10742.12㎡

  容积率:≤2.8

  起拍价:83000万元

  最高限价:107000万元

  起拍楼面价:27595元/㎡

  最高楼面限价:35574元/㎡

  最高毛坯销售均价:44440元/㎡

  河西南G25地块毛坯限价44440元/㎡,相比此前香港嘉华河西南G72地块毛坯限价4.4万/㎡,限价上涨了约440元/㎡,未来最高2000元/㎡的精装,全装修均价45940-46440元/㎡之间,另外按照目前区域新盘精装包3500元/㎡价格来看,含升级装修价格应该在5万/㎡左右。

  该地块最大优势是交通,基地周边道路网基本建成,南侧秦新路目前在建,紧邻地铁二号线西延螺塘路站,西侧还有在建的地铁7号线。目前两条线路在建设汇总,2号线西延线预计今年通车,7号线预计2024年通车。

  教育方面,地块700米范围包含2座幼儿园(1座已建、1座未建)、1座小学(已建)、200米范围一座幼儿园(未建)、一座中学(未建);

  略显尴尬的是,G25地块的体量却相当小。根据出让信息显示,G25地块总出让面积只有10742.12㎡,容积率在1.0到2.8之间。

  用两组更为直观的数据来说明:

  ① 按最高2.8的容积率计算,G25地块的总建筑面积也只有30077.9㎡。如果按套均面积130㎡计算,也仅能提供230套左右的房源。

  ② 在G25地块之前,河西南体量最小的楼盘是颐和铂湾项目,总用地面积16809.75㎡,规划了4栋楼。

  有专业人士认为,G25地块后期可能会规划3栋楼,呈“品”字型布局。

  地块距离中和村安置房、升龙天汇最近,周边业态相对成熟;目前升龙天汇挂牌价在6.5万/㎡左右,最高成交价超过7万/㎡,而河西南区域内二手房挂牌主力在6-7万/㎡之间,这样看,与河西南G25地块全装修均价之间存在一定倒挂。

  区域新盘方面,今年,建发珺和府清盘、滨江ONE清盘,目前区域内新盘还有鱼嘴润府、长江尊邸、金茂府、万科翡翠滨江、深业龙湾上府、青奥村,剩余的楼盘体量都不大,且房源量供给少、开盘速度缓慢。

  万科翡翠滨江——前期销许均价55495元/㎡,另有3500元/㎡升级包;

  青奥村——300㎡大平层放风5.5万/㎡,总价1600万起;

  金茂府——新地块价格未定,前期均价5.2万/㎡;

  长江尊邸——前期销许均价6.4万/㎡;

  深业龙湾上府——放风4.5-5万/㎡,另有升级装修包;

  香港嘉华G72——毛坯限价4.4万/㎡,最小户型100㎡起,预计总价500万以上;

  鱼嘴润府——前期销许均价3.98万/㎡

  除鱼嘴润府剩余房源舍不得推、房价比较特殊外,河西南G25地块房价应与待上市的深业龙湾上府、香港嘉华G72价格相近,这个价格在河西南区域内算是稀有的了,但具体是什么样的产品还要再看。

  江心洲NO.2021G26地块

  用地性质:R2二类居住用地

  位置:位于建邺区江心洲,北至文萃街、东至汇德路、南至文泰街、西至梅子洲路;

  用地面积:44750.21㎡

  建筑高度:≤100m

  容积率:≤2.8

  起拍价:315000万元

  最高限价:378000万元

  起拍价:25140元/㎡

  最高楼面限价:30167元/㎡

  最高毛坯销售均价:40783元/㎡

  江心洲G26地块毛坯限价40783元/㎡,全装修均价42283-42783元/㎡之间,按照目前区域新盘升级装修价格来看,含升级装修价格应该在4.6-4.7万/㎡左右。但在整个江心洲也还算是比较便宜的。

  交通方面,地块周边有中新大道、梅子洲路、地铁10号线“江心洲站”,当然,不可否认的是,G26地块距离地铁10号线江心洲站还有一段较长的距离,路程在3公里左右。随着长江五桥的开通,江心洲南部居民的出行也方便了很多:去江北可以走五桥、去河西可以经江山大街隧道。

  教育方面,地块周边的金陵中学目前正在紧锣密鼓地建设当中。根据规划,新校区预计将在2022年建成。在G26地块不远处,还有星岛街幼儿园、生态科技岛小学、江心洲中小学 ;

  根据出让公示显示,G26地块出让面积约44750.21㎡,容积率在1.0到2.8之间。起拍总价31.5亿元,最高限价37.8亿元,起拍楼面价25140元/㎡,最高楼面限价30167元/㎡,毛坯房销售限价40783元/㎡。

  按2.8的容积率计算,该地块的总建筑面积将达到125300㎡。如果按套均面积150㎡计算,能够向市场提供800余套房源。

  江心洲原本房子就不多,G26地块位于江心洲房子更不多的岛南,目前岛南还在发展建设中,虽然配套还在不断完善中,但这里与河西南隔江相望,可以看见河西地标建筑、南京眼步行桥,环境非常宜居。

  目前地块周边二手房主要有洲岛和园、绿岛新村、江心花苑等。新房方面,江心洲新房特点是稀有、出新速度慢、低密改善、适合自住,买房人认可度也在逐步提升,后期一定是以自住改善为主。

  仁恒江湾世纪——前期小高层均价4.6-4.8万/㎡,升级装修总价约30万元,首付6成,验资400万元,预计2022年年底交付,目前还剩下叠墅待加推。

  璞境——前期均价49987元/㎡,可选3500元/㎡升级包,验资500万,首付预计提高到8成。地块全装修均价比仁恒江湾世纪略低一些,也是要等产品规划出再看,买房人是否买单可能更多要看产品、开发商以及区域配套的逐步完善。

  与G25地块“体量小”的标签相比,G26地块可以说是是江心洲板块2019年至今出让地块面积最大的一幅。

  河西南一块1万方的袖珍宅地;江心洲一块约4.5万方的宅地,数量上来看,确实少了。这加起来不到6万方的总用地面积,显然是河西在南京这一批次超297公顷的集中出让中最后的倔强。

  重要的是,这种紧缩上市的模式在后两批次土地集中出让中,更加严重。

  据相关资料显示,2021年江心洲全年将出让3幅地块:除了G26地块外,第二批次江心洲有两块地块,岛北的一幅2.93公顷低密度宅地(容积率只有1.8),和G26旁边的生态科技岛1.36公顷的18-022地块,而第三批次直接挂0。

  也就是说,如果没有特殊情况,这4块总计不到10万方的地块,将是2021年全年河西全部的土地供应。而且细分下来:河西中0供地、河西南1供地、江心洲3供地。单看这个数据,河西今年确实要勒紧裤腰带过活,有些人可能连眼泪都准备好了。

  去年一整年,河西出让的地块也仅有7块。今年还遇到新的土地出让政策,一年集中3次出让,分别在5月、7月、12月拍卖,中间间隔时长一个季度,即便是有新的住宅地,上市时间也会被拉长。

  特别是在比较了一次上新5块地的南部新城以及6块地的江北核之后,对于河西即将没有新房的恐慌直接翻倍。也难怪一些人恨不得拍桌子狂喊,河西到了最关键时刻!珍惜!机会不多!

  南部新城崛起、江北核心区逆袭、就连燕子矶、新玄武都在向一线板块进发,河西的竞争对手已经越来越多。且河西开发已经超过10年,存储地块变少是不争的事实。另外,政府在供应地块上,明显有意控制。而河西板块的地位,虽然不是这些新兴板块能够轻易撼动的,但河西确实已经有了压力,这从愈渐减少的报名人数就可见一斑了,河西明显被分流了。这时候,减少土地供给,反而能够保护河西的市场,刺激一波市场。

编辑:张传明
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