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20多部法规管不住高楼 “精准制导”守住南京天际线

2016-05-11 07:53:20
来源:新华日报

  对城市建筑高度引导,规划等多部门都有控制规定,但多规未能合一,有些规定过于笼统,依然管不住高楼野蛮生长。东南大学王建国院士通过多因素迭代的大数据平台,把高度要求成功细化到南京老城5000多个地块上。这一成果经政府部门原则通过,将落实到老城控制性详规中。

  高层建筑,远眺气象万千近看又多又乱

  古都南京山水城林,自然禀赋让人羡慕,但建筑与城市的结合让人“爱恨交织”:一方面,从长江大桥、新庄立交、纬七路高架等进城口“远眺”城市,高层建筑与瑰丽山水珠联璧合,天际线可谓气象万千;但另一方面,站在城中高楼窗口望出去,往往难以找到让人赏心悦目的“风景线”,一些高层还粗暴地楔入山水节点上。城市高楼可以远眺却不耐细看,不能不说是个遗憾。

  “南京的高楼不是多,而是乱。”南工大教授蒋伶认为,南京对老城的价值认知有个过程,城墙内面积达40多平方公里,既要保护又要发展,过去老城拆破建新、拆旧建高力度很大,许多高楼建设欠缺规划引导,在相当程度上破坏了城市风貌。其后痛定思痛,提出建新城、保老城,“一疏散三集中”,基于这一指导思想的2003年版老城更新保护规划中,首次提出高度分区控制规划,对历史片区严格控高的同时,也划出了高层“一般发展区”和“鼓励发展区”,这在当时是个很大的突破。

  王建国认为,南京老城保护规划执行10余年,有成果也有不足,业已形成的若干城市天际线,以及“近城(城墙)低、远城(城墙)高,中心高、四周低”的整体格局,与规划引导不无关系。但由于规划控高过于“原则和笼统”,譬如面积16平方公里的“一般控制区”内,规定建筑高度“一般不超过50米”,可是高度经常突破上限。因此南京中心商务区和历史片区之外的“一般控制区”,总有一些高楼“鹤立鸡群”,很不协调。

  数字技术,高楼规划再也不用放气球了

  为保护古都风貌,南京有20多部规划、条例与建筑控高有关,像规划有总规、控规,法规有明城墙保护、历史街区保护条例,各部门还有文物紫线、河道蓝线、山林绿线保护,可是规划不能落小落细,条例则“自扫门前雪”,多规不能合一,对老城整体的高度控制和天际线的引导并不很给力。

  王建国分析说,城市建筑高度是个多变量引导的结果,受到土地属性、地价高低、交通可达性、拆迁待改造等多种因素的影响,譬如中小学建筑用地不能建高,拆迁面积低于5000平方米的地块优先建绿地、停车等公共配套。为此他牵头的东大研究团队对所有片区、地块详尽调查后,把影响建筑高度的6个因子变量数据融进地块,互动举证算出高度“赋值”,再从过去10年老城已开发片区中选出“基本合理”的180个参照地块,建立各片区的“样本库”,这样每次经过计算机400万次迭代分析后,把高度控制落实到42平方公里老城的5500个地块上。

  “有了这个高度雷达图,我们建筑高度不用放气球、拍脑袋了。”规划界人士举例说,大行宫是新街口商务区边界,两条地铁线交汇,按理说可以建高楼,但隔街就是南图和江宁织造府博物馆,再过一个街区是总统府和1912街区,现在看来52层的新世纪广场明显偏高了,对文保建筑形成“泰山压顶”之势,如果通过大数据分析,肯定不能建这么高。再如龙蟠中路属于高层“一般控制区”,某地块原想盖到250米,但综合紫金山视廊因素分析,将砍下1/3高度。

  以人为本,天际线既要“交响乐”也要“小夜曲”

  多达5500地块的高度控制,把南京老城分成密如蛛网的小区块。蒋伶介绍,这项研究成果将融合所有有关高度控制的规划条例,落实到即将修编的控制性详规中,成为今后开发建设的行政许可。

  但城市天际线像五线谱一样,有着跌宕起伏的旋律,冰冷的计算机能够“精准制导”吗?对此东大团队通过公众参与和搜索引擎南京热点地块关注度分析,在高度控制上融入了人的主观感受。王建国说,像高层建筑在缓解用地紧张、塑造城市形象上具有积极意义,有较好的地标性、可识别性和象征意义,给人自信心和心理上的满足,在中央商务区很需要。因此新街口的金鹰二期、东铁管巷地块,高度放到300米左右,“只要低于紫峰大厦380米高的主体建筑,都利于南京天际线的勾勒”。

  照顾居民感受,融入人的视角,天际线不仅要有山水城林、高层商务这类大气磅礴的“交响乐”,也需要林荫道、历史街区这样温馨可人的“小夜曲”。研究小组走遍全城每一条景观道路,提出建筑控高建议。像成贤街两边是高校和老房子,很优雅安静,两排老槐树、杨树20米高,就建议新建建筑不得高于40米,树和建筑的搭配让人感觉很舒服。南大汉口路行道树10多米高,两边建筑不得高于20米。城南历史街区也不再是7米的统一檐口,而是上下浮动15%,这样有高低、有错落。

  但对侵入城市山水、破坏城际线的“建筑败笔”,研究小组“毫不容情”,坚决“打入另册”。王建国说,像玄武湖畔金陵御花园、斯亚花园、御湖国际这些高层建筑,规划上将剥夺其“发展权”,比如不得盖配套建筑,过了建筑使用寿命不得修复再用,时机成熟拆迁改造等,就像2014年从12层“砍”到6层的台城大楼那样。

  本报记者 顾巍钟

编辑:刘林
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